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[초점] 부동산 전문가들 "서울·경기 4곳 외 규제 해제에도 큰 효과 없을 듯"


"투자 심리 위축, 금리 상승에 시장 분위기 반전 힘들어"

[아이뉴스24 이혜진 기자] 정부가 서울과 경기 4개 지역을 제외한 규제지역을 해제했음에도 부동산 시장엔 여전히 온기가 돌지 않고 있다. 여기에 계속되는 금리 인상까지 더해져 이번 대책의 파급 효과는 제한적일 것이란 분석이 나온다. 다른 곳보다 집값의 낙폭이 큰 '노도강'(노원·도봉·강북구) 등 서울 일부 지역이 여전히 투기·투기과열지역으로 묶여 있는 점도 주택 가격 급락을 막기 어려운 점으로 꼽힌다.

국토교통부는 10일 제3차 부동산관계장관회의를 열어 전날 열린 '제4차 주거정책심의위원회(주정심)'에서 의결한 '투기과열지구 및 조정대상지역 조정안'을 발표했다. 조정안에 따르면 수원과 안양, 안산 단원, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지·기흥, 동탄2신도시가 투기과열지구에서 해제됐다. 이외에 경기도 22곳과 인천 전 지역(8곳), 세종 등 총 31곳이 조정대상지역에서 해제됐다.

정부는 10일 부동산 대책 발표에서 서울과 일부 수도권 지역을 제외한 곳을 투기과열지구와 조정대상지역에서 해제하기로 했다. [자료=국토교통부]
정부는 10일 부동산 대책 발표에서 서울과 일부 수도권 지역을 제외한 곳을 투기과열지구와 조정대상지역에서 해제하기로 했다. [자료=국토교통부]

"금리 인상 마무리 전까지 거래 회복 쉽지 않아"

이번 발표는 급격하게 얼어 붙은 부동산 시장의 연착륙(Soft Landing) 대책이다. 최근 해당 시장은 올해 1~3분기 월평균 주택 거래량이 2006년 관련 통계 작성 이후 역대 최저치로 집계될 만큼 위축됐다. 이에 윤석열 정부는 집권 이후 반년 만에 주정심을 3차례나 개최했다. 이전까지 주정심은 매년 6월과 12월에만 정기적으로 열렸다.

전문가들은 이 같은 조치가 주택 시장의 연착륙에 미칠 영향에 대해 엇갈린 의견을 내놓고 있다.

임병철 부동산R114 팀장은 "이번 수도권 규제지역 해제와 대출규제 완화 영향으로 실수요층의 거래 부담이 낮아질 것으로 보인다"며 "급속도로 냉각되고 있는 부동산 시장의 연착륙을 유도할 것으로 기대된다"고 내다봤다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "이번 대책이 연착륙에 도움을 주는 정도는 적을 것"이라며 "서울도 최근 들어 낙폭이 큰 노·도·강 등 강북권 지역에 대해 규제지역 일부 해제를 검토해야 한다"고 강조했다. KB국민은행이 운영하는 부동산 종합 정보 사이트 'KB부동산 리브온'에 따르면, 올해 1~10월 노원구와 도봉구의 집값은 각각 2.13%, 2.66% 떨어졌다. 이는 전국 평균 하락 폭(-0.22%)의 약 10배에 해당하는 수치다.

이번 대책이 주택 거래 활성화에 미칠 영향에 관해선 회의적인 시각이 나오고 있다. 최근 시장 금리 인상으로 인해 대출자의 이자 부담이 커졌기 때문이다. 업계에선 금리가 0.5%포인트(p) 내에서 움직이면 부동산 시장에 큰 영향이 없지만 이를 초과하면 악재로 본다.

박 수석전문위원은 "지금은 금리가 시장의 최대 변수"라며 "현재 주택 시장은 금리 탠트럼(발작)이 진행되고 있기 때문에 금리 인상이 마무리되기 전까진 거래 회복이 쉽지 않다"고 했다.

심형석 우대빵연구소 소장은 "이번 조치엔 주택 거래 활성화와 미분양에 대한 우려가 반영돼 있다"면서도 "규제를 안 푸는 것보다는 낫겠지만 거래 활성화보다는 급매 해소에 도움이 될 듯 하다"고 예상했다.

정부는 10일 부동산 대책 발표에서 취득세 감면 추징 예외 요건을 완화했다. [자료=국토교통부]
정부는 10일 부동산 대책 발표에서 취득세 감면 추징 예외 요건을 완화했다. [자료=국토교통부]

"DSR, 금융 시장 전반에 악영향 미칠 수 있어 완화 어려워"

근로 소득을 버는 만큼 부동산 대출을 할 수 있게 한 규제(총부채원리금상환비율·DSR)는 기존 골격을 유지할 가능성이 높다는 전망이 나왔다.

심 소장은 "DSR 규제가 향후 추가적으로 논의될 수 있지만 법 개정 사항인 데다 금융 시장 전반에 악영향을 미칠 수 있어 쉽지 않을 듯 하다"고 밝혔다.

국토부가 내달 초에 발표할 재건축 안전진단 개선방안에 대해선 기대하는 듯한 분위기가 감지된다. 앞서 윤석열 대통령은 후보 시절 안전진단 항목 중 구조 안전성 비중을 30%로 낮추겠다고 공언한 바 있다. 현재 관련 비중은 문재인 정부에서 늘린 50%를 유지 중이다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 "이번 대책으로 큰 효과는 없겠지만 다음달에 안전진단 완화 여부가 어떻게 나오느냐에 따라 재건축 시장의 분위기가 바뀔 것 같다"고 말했다.

연내에 마련될 계획인 주택 등록임대사업자 정상화 방안에 대한 기대감도 드러냈다. 해당 제도는 2020년 이후 꾸준히 혜택이 줄어 아파트를 제외한 주택에 대해서만 10년간 등록임대사업이 허용된다. 국토부는 제도 운영 효과와 부동산 시장 상황을 감안해 내달 중으로 개편안을 발표할 예정이다.

고 대표는 "주택 임대 사업자에 대해 종전과 같이 종부세와 양도세를 배제하는 혜택을 주면 부동산 시장이 바뀔 가능성이 있을 것"이라고 덧붙였다.

/이혜진 기자(hjlee@inews24.com)






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