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[종목이슈] 금리 빅스텝에 리츠株 '휘청'…유망 섹터는?


금융비용 증가로 기대 수익률↓…리츠 시장 성장성 여전

[아이뉴스24 고정삼 기자] 올해 증시 부진 속에서도 주가 강세를 이어오던 리츠(REITs)가 이달 들어 급격한 하락세로 전환했다. 금리 인상에 따른 금융비용 증가로 기대 수익률이 떨어질 것이란 우려가 반영되고 있다는 분석이다. 리츠마다 보유하고 있는 기초자산이 다른 만큼, 이에 따른 차별화가 나타날 것으로 전망된다.

28일 한국거래소에 따르면 상장 리츠 가운데 시가총액 상위 10개로 구성된 'KRX 리츠 TOP 10 지수'는 이달 들어 9.54% 하락했다. 같은 기간 오피스 리츠로 분류되는 SK리츠(-12.81%), 이지스밸류리츠(-11.04%), 디앤디플랫폼리츠(-9.65%), NH올원리츠(-7.89%) 등도 하락세를 보였다. 신한알파리츠만 3.63% 하락하면서 비교적 선방하는 모습을 보였다.

금리 인상에 따른 금융비용 증가로 상장 리츠들의 주가가 약세를 보이고 있다. 사진은 코람코에너지리츠 모빌리티-리테일 복합센터 예상도. [사진=코람코자산신탁]
금리 인상에 따른 금융비용 증가로 상장 리츠들의 주가가 약세를 보이고 있다. 사진은 코람코에너지리츠 모빌리티-리테일 복합센터 예상도. [사진=코람코자산신탁]

물류센터와 리테일 위주의 자산을 편입하고 있는 리츠들도 고전하긴 마찬가지다. 같은 기간 ESR켄달스퀘어와 디앤디플랫폼리츠는 각각 -14.43%, -8.97% 하락했다. 이밖에도 롯데리츠(-7.10%), 이리츠코크렙(-9.43%), 신한서부티엔디(-10.02%) 등이다. 이 기간 코스피지수가 약 9.67% 빠진 것과 비교하면 인플레이션 방어주 효과를 크게 발휘하지 못하는 모습이다.

리츠는 다수의 투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 관련 상품에 투자하는 부동산간접투자 상품이다. 투자를 통해 발생한 수익 중 배당 가능 이익의 90% 이상을 투자자들에게 배당한다.

상장 리츠들은 올해 들어 미국 연방준비제도(Fed)의 긴축 행보와 러시아와 우크라이나 간의 전쟁 등 각종 대내외 악재에도 불구하고 차별적인 상승 흐름을 보였다. 리츠들이 자산 매각과 신규 자산 편입을 활발하게 진행하면서 배당 성장성이 높아졌기 때문이다. 하지만 이달 들어 금리 인상이 본격화하자 기대 수익률이 떨어질 것이란 우려가 반영돼 주가가 뒷걸음치고 있다.

강경태 한국투자증권 연구원은 "배당성향이 100% 이상인 국내 상장 리츠는 장부에 현금을 남기지 않기 때문에 본업인 부동산 투자 시 대주단을 꾸려 자금을 조달한다"며 "이러한 부동산투자회사의 원재료 조달 금리가 오르면서 기존 자산과 신규 편입 자산의 기대 수익률이 하락하기 시작했다"고 분석했다.

이어 "현재 상장 리츠 주가가 약세인 것은 회기마다 발생하는 임대료 수익보다 담보대출 잔액이 크다는 점을 시장에서 인식했기 때문"이라고 부연했다.

실제 한국투자증권에 따르면 상장 리츠의 차입금 잔액 8조7천71억원 가운데 7천430억원의 만기가 올해 안으로 도래한다. 오는 2024년까지 돌아오는 만기 차입금은 전체 잔액의 63.2%를 차지한다. 강 연구원은 "리츠마다 조달 조건과 규모가 다르지만 이자 비용 증가로 인한 배당가능이익 훼손 압력은 모두 높아지고 있다"고 설명했다.

다만 리츠별 편입 자산이 다르기 때문에 차별화한 주가 흐름이 나타날 것으로 전망된다. 투자자들은 섹터별로 자산 임대율이 높은 수준에서 유지될 수 있는지에 대한 판단을 토대로 투자에 나서야 한다는 조언이다.

증권가에서는 오피스, 주유소, 물류센터 순으로 자산 가치가 상승할 가능성이 큰 것으로 전망했다.

배세호 하이투자증권 연구원은 "주요 권역의 오피스에 대한 수요는 꾸준한 가운데 올해 안으로 예정돼 있는 프라임급 공급 계획이 없어 공실률 하락과 임대료 상승이 한동안 지속될 것"이라며 "주유소 자산은 용도 전환, QSR(Quick Service Restaurant·패스트푸드), 드라이브스루 등 추가 공간 활용이 가능하다는 측면에서 자산 가치 상승이 기대된다"고 설명했다.

이어 "수도권 물류센터는 공급과잉 우려가 있지만, 수요는 아직 견조하다"며 "작년 이후 물류 센터 인허가가 제한돼 있다는 측면에서 물류 센터의 가치 하락은 제한적일 것"이라고 판단했다.

리츠 시장의 성장성도 여전하다는 평가다. 한국리츠협회에 따르면 올해 상장리츠는 총 20개로 지난 2018년(6개)보다 3배 이상 증가하는 등 해마다 꾸준히 증가하는 추세다. 국내 상장리츠의 자산총액도 11조4천132억원으로 2018년보다 593% 증가했다. 특히 정부가 올해 하반기 '공모·상장 리츠 활성화 방안'을 마련해 오는 2027년까지 상장 리츠의 시가총액 60조원을 달성하겠다는 목표를 내걸었기 때문에 시장 규모는 더욱 커질 것이란 예측이다.

배 연구원은 "정부의 정책적 지원, 기업들의 유동화 수단, 운용사들의 선호 증가로 리츠 시장의 지속적인 성장이 예상돼 섹터 전반적인 모멘텀 증가가 기대된다"고 평가했다.

/고정삼 기자(jsk@inews24.com)






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